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杭州刚需圈不断外延同为沉寂多年后爆发的仁和与瓶窑有何差别?

日期:2019-04-15 01:50     来源:99真人     浏览量:

  杭州,自G20以来,以肉眼可见的发展速度迅速崛起,其经济增速已连续三年位居副省级城市第一位。而城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等一些列产业发展利好也在不断拉动杭州朝着多中心方向发展,杭州版图也因此不断扩大。

  就在今年,临平新城出让的几宗地块,3月份的两宗宅地楼面价分别为17315元/㎡和19038元/㎡,5月份的那宗楼面价为18380元/㎡。

  我们惊奇的发现,临平新城这个曾经的刚需之地,未来的房价将妥妥地站上3万+的站台。也就是说刚需客们,又将失去一个“阵地”了。

  但是城市在扩大,有失必有得,那些曾经被忽略的“ST”(即将要退市的股),如仁和、瓶窑终于迎来了爆发,时隔几年后,相继推地。

  同为沉寂多年后爆发的板块,且都在杭州中环北面的组团,仁和与瓶窑将迎来哪些发展机遇,两者又有什么区别?

  仁和:800多年前,是南宋首都临安府(杭州)的两大首县之一,是全国政治、经济、文化的中心。但到了现代,由于地理位置的原因,仁和一度被“边缘化”。

  5月25日的土拍上,一鸣惊人的仁和成功出让一宗涉宅用地,总出让面积约80亩,总建筑面积13.3万方,并由阳光城以上限楼面价9895元/㎡摘得。溢价率31.9%,竞配自持面积比例16%。

  事实上,即使不考虑16%的自持比例,只计算5%的公租房配建,实际成交价格为10600元/㎡,已然破万。

  而仁和上一次拍地,还是2013年1月,成交楼面价只有1860元/㎡。也就是说,5年断档后,仁和地价是原来的约5.7倍。

  瓶窑:再来看看瓶窑,其境遇并不比仁和好,曾一度被开发商遗忘。直到去年12月,碧桂园以24689万元的总价,拿下了瓶窑精工路以北商住地块,楼面价11178元/平方米,溢价率12%。

  “不鸣则已,一鸣惊人。”爆发的瓶窑地价一下子突破万元,犹如平地一声雷,让大家一下子关注到了它。

  对比上一宗出让的地块,同样也是在2013年1月,成交楼面积只有1965元/㎡,且还是与起始价持平的价格。地价也是原来的约5.7倍。

  曾经之所以被开发商忽略,有板块自身距离、配套方面的原因,也有杭州城市发展的节奏影响。当杭州的发展从中心发展转变成多中心全面发展,而较为中心的板块土地愈发稀缺,这些曾经的“边缘板块”重新走进人们的视线,并以爆发式速度快速发展。

  精明的地产开发商绝不会做赔本的买卖。仁和、瓶窑时隔多年后出让的土地缘何能被开发商以高价夺下?

  虽然,两地的新房断供多年,但是真正反映市场行情的二手房却已经告诉我们,“不要低估默默无闻的仁和与瓶窑。”

  从我爱我家官网上,研究员了解到仁和板块内在售的二手房主要来自于清合嘉园、仁和美地兰庭、和平雅苑等小区,二手房价格在15000-20000元/㎡左右。从下表我们可以看到,仁和板块内的二手房价一直在增长。而其中小户型的价格更高,普遍在17000元/㎡以上。

  而瓶窑的楼市似乎复苏的更快更猛。三年前桂花溪园、绿洲花园清盘时,单价仅在6000-8000元/平方米。如今的二手房价格甚至涨到了20000元/㎡以上。

  据了解,去年上半年瓶窑次新二手房价格在10000元/㎡左右,如今已经涨了一倍了。尤其是刚需小户型的涨幅更明显,如南北乐章的83、85方户型,成交均价为21000-24000元/㎡。

  而总的来说,似乎瓶窑目前的房价相比仁和更高。这其中起到推波助澜作用的,除了供需不平外,更得意于板块的发展利好。尤其是瓶窑得益于良渚申遗,地铁规划以及城西机场,更早享受了这波楼市行情。

  仁和街道东接临平副城、西往良渚新城及大城西、南部无缝对接勾庄农副物流中心及崇贤新城、北邻德清,无论通往市中心还是周边板块都极为便利,可以说是杭州北部的交通枢纽。

  从最近公布的杭州轨道交通规划中,也把预计在2022年通车的地铁10号线起点站设在仁和,规划中的杭州“中环”也会经过仁和,为仁和打通了交通的“任督二脉”。

  除了交通障碍的解除,仁和还是城东智造大走廊的重要拓展区。今年3月1日,《杭州城东智造大走廊发展规划纲要》正式对外发布,将位于城东智造大走廊北端的仁和,确定为重点打造先进制造业基地。其目标为“重点发展新能源汽车、高端装备、新能源等产业,加快建设余杭新能源汽车小镇。”

  目前,包括杭州比亚迪汽车、菜鸟物流、米格电机、华光焊料等在内的大中型企业都已落地仁和。其中,围绕比亚迪重点打造的余杭新能源汽车小镇,已被列入杭州市第一批特色小镇创建名单。

  另外,仁和的自然和人文资源十分丰富,素有丝绸之府、花果之地、鱼米之乡的美誉。这里有余杭区最大的淡水湖泊——三白潭。

  瓶窑位于杭州市北郊,是中华文明之光——良渚文化的核心区,也是2007年度“全国十大考古新发现”之一的“中华第一城”遗址所在地。

  2017年年初,瓶窑入选省第三批小城市培育试点名单,成为余杭区的第二家小城市培育试点。借助此次小城市培育试点的契机,瓶窑开展了从环境到小镇建设的全面提升改造工作。

  而在杭州“一主三副六大组团”的规划中,瓶窑从良渚组团中的一个功能区,单独成立组团,成为区域中心。

  交通方面,整个瓶窑区块,处于杭州西部枢纽辐射范围内,区位交通优势明显,规划中的杭州西站,未来将成为杭州第二大交通枢纽,届时从将有4条高铁线路从西站出发,前往上海、武汉、温州、西安等地。

  一方面,地铁2号线良渚段,远期将延伸至精工路以北地块所在的瓶窑老城区;另一方面,杭州至安吉城际铁路,南起杭州西站,也将经过瓶窑并于境内设站,向西经径山至安吉。

  产业方面:瓶窑拥有两大产业园,分别为城南科创园和凤都工业园。其中城南科创园,一方面承接未来科技城的产业溢出,建设以“互联网+”为特征的高新技术产业;另一方面,还基于自身资源特色,发展差异化项目,如以高端实验室和特色学院为主的科研项目,打造“健康医养”示范区。

  交通上,可以说两个板块均已经逐步改善,且都有地铁加持,将有助于其融入主城区,尤其是瓶窑将迎来双铁时代。而产业方面也各有千秋,对于人才的吸引,人居的改善都将起到积极意义。然而目前两个板块内商业相关配套还比较欠缺。但随着相关街道的拆迁、改造,未来的相关配套也将逐步完善起来。

  仁和与瓶窑板块虽然曾经最不受关注,如今随着两大板块各种规划的落地,正发挥着后起之秀的爆发力。正如未来科技城一样,从曾经的边缘板块成为了如今炙手可肉的热门板块。

  随着未来科技城北向溢出、良渚新城申遗推进、地铁规划的深入,瓶窑、仁和已经逐渐进入开发者和购房者的眼帘,洼地价值正被越来越多人所认知。

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